Georreferenciación con dron para adecuar el catastro a la medición real de parcelas

Por múltiples motivos podemos tener la necesidad de conocer exactamente cuánto mide una parcela de terreno. Una necesidad que surge habitualmente porque tenemos que realizar una compraventa; para ajustar la superficie en el registro de la propiedad o en el catastro; por una expropiación; para un informe pericial; por conflictos con los vecinos; o porque hemos heredado unas tierras de algún familiar. Es en ese momento cuando nos damos cuenta de que los datos no suelen coincidir en los registros oficiales.

En general, en las ciudades los registros suelen estar más actualizados. Con el flujo de intercambios comerciales de inmuebles y compra venta de viviendas, los vendedores suelen comprobar oficialmente los metros cuadrados que tiene el apartamento, el chalé de la playa o la casita del pueblo, ya que el precio del inmueble va asociado a su superficie.

El mayor problema aparece en las parcelas situadas en suelo rústico. Puede haber notables diferencias entre lo que pone en el Catastro, los metros que constan en las escrituras y el Registro de la Propiedad.

El uso de tecnología RPAS para la georreferenciación y documentación gráfica de las parcelas permite obtener planos precisos y fotografías detalladas.

Mediante la medición de fincas con drones se estudia la magnitud del terreno de fincas rústicas, urbanas o de otro tipo, con precisión y calidad en el resultado, aún en las zonas muy abruptas. En las imágenes realizadas con drones es posible diseñar y dibujar parcelas nuevas conociendo su medida. El uso de tecnología RPAS para la georreferenciación y documentación gráfica de las parcelas permite obtener planos precisos y fotografías detalladas. Además de reducir tiempos y costes, llegan a zonas de difícil acceso, como suele ocurrir en determinados terrenos rústicos.

Es muy importante saber la superficie real de una parcela por varios motivos, pero en especial porque la legislación que se aplica varía en función de la clasificación del suelo y superficie del terreno. Desde la entrada en vigor en 2015 de la Ley 13/2015 de reforma de la Ley Hipotecaria se establece un sistema de coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad. El servicio ofrece como resultado un Informe de Validación Gráfica (IVG), que es un documento electrónico firmado con Código Seguro de Verificación (CSV) por la Dirección General del Catastro como actuación administrativa automatizada (AAA). De esta manera se indica si un parcelario aportado en formato GML respeta la delimitación que consta en la cartografía catastral. En definitiva, se trata de un sistema que valida la descripción gráfica georreferenciada de las fincas.

Son muchos y variados los motivos por los que se puede necesitar los trabajos de un dron para georreferenciar una parcela.

Como se apuntaba al principio, son muchos y variados los motivos por los que se puede necesitar los trabajos de un dron para georreferenciar una parcela. A continuación, se detallan algunos más a modo de resumen:
• Se quiere hacer una reparcelación urbanística para dividir la propiedad.
• Existe un conflicto de lindes con el vecino.
• Se quiere vender el terreno.
• Para adecuar la cartografía catastral a la realidad física y así poner coordinarla con el Registro de la Propiedad (y tener mayor seguridad jurídica).
• El ayuntamiento va a hacer una reclasificación del suelo y muchas parcelas pasan de suelo rústico a urbano.
• Se va a ejecutar una expropiación (para construir una carretera, un edificio público, etc.).
• En algunos casos, la superficie de la parcela determina el tipo de uso que se podrá hacer de la misma. Según los metros cuadrados solo se podrá destinar a labores del campo; y en otros, estará permitida la construcción de un inmueble.

Para gestionar adecuadamente la información topográfica, en ocasiones es necesario valerse de cartografía histórica; ortofotos del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea; e información actualizada y georreferenciada. Todo ello, combinando la toma de datos con Estación Total, GPS y tecnología dron.

En resumen, las discrepancias catastrales pueden resolverse de forma rápida a través de la Validación Gráfica Alternativa, que hemos mencionado mas arriba, y por supuesto, con la colaboración con Notarios y Registradores de la propiedad. Y si fuera necesario, hay veces que se solicitan informes periciales y asistencia jurídica.

La cuestión es dar solución a un conflicto gracias a la incorporación de la tecnología de los drones y de empresas como DSB AERO.